Geplaatst op infinance.nl op 28-9-2022.
Erfpacht- en kortingsconstructies waarbij iemand een woning koopt maar niet de grond, kunnen volgens NHG in bepaalde situaties nadelig uitpakken voor de huiseigenaar. Daarom heeft NHG nieuwe criteria opgesteld waar deze complexe constructies – in combinatie met NHG-garantie – aan moeten voldoen.
Op dit moment worden er volgens NHG jaarlijks ongeveer 15.000 hypotheekaanvragen gedaan met erfpacht. Binnen de portefeuille van NHG zijn dit 3.600 hypotheken, wat overeenkomt met ongeveer 3% van het totaal aantal hypotheken met NHG.
Te complex geworden
NHG: “Het concept ‘erfpacht’ is eeuwenoud, maar de laatste jaren zijn er allerlei verschillende erfpachtconstructies ontstaan, met ieder hun eigen voorwaarden. Ze worden met goede bedoelingen voor consumenten opgezet, maar zijn vaak complex. De mogelijke financiële gevolgen in de toekomst zijn niet altijd te voorzien. Zo kunnen woningeigenaren bijvoorbeeld te maken krijgen met een sterke stijging van lasten. Dit komt bijvoorbeeld voor bij constructies die gericht zijn op speciale doelgroepen, zoals starters. Aanbieders van deze constructies stellen voorwaarden aan starters om gebruik te mogen maken van de regeling. Een van de voorwaarden kan zijn dat er meer canon betaald moet worden als iemand meer gaat verdienen. Starters kunnen hierdoor geconfronteerd worden met hoge kosten als zij een relatief kleine salarisstijging krijgen.
Of ze worden verplicht om de grond beetje bij beetje terug te kopen. In de praktijk zien we dat zij soms wel zes keer meer canon kunnen gaan betalen dan het oorspronkelijk bedrag. Als er onvoldoende spaargeld is dan moet een extra hypotheek afgesloten worden om de grond terug te kopen. De kosten die een extra hypotheek met zich meebrengt, zoals advies- en taxatiekosten, zijn al snel buitenproportioneel hoog.”
NHG stelt duidelijke criteria op
Erfpacht- en kortingsconstructies staan niet onder toezicht van de AFM. Deze worden namelijk niet gezien als financieel product. NHG vindt het belangrijk dat consumentenbelang voorop staat en heeft nieuwe richtlijnen opgesteld om aanbieders te helpen om verantwoorde constructies aan te bieden. Zo zijn er duidelijke kaders voor hoe de canon zich mag ontwikkelen. Ook zijn aanbieders voortaan verplicht om bij informatie over een constructie een bijsluiter aan te bieden met begrijpelijke uitleg over de voorwaarden en mogelijke (toekomstige) financiële consequenties.
Overgangsbeleid bestaande constructies
NHG staat financiering met NHG alleen toe als een erfpacht- of kortingsconstructie voldoet aan de nieuwe criteria. “We hanteren een overgangsbeleid voor constructies die in het verleden zijn geaccepteerd. Zij zijn geïnformeerd over de nieuwe criteria en krijgen tot 1 januari 2023 de tijd om hieraan te voldoen om op de lijst met geaccepteerde constructies te blijven staan. Erfpachtconstructies waarbij de erfverpachter een overheidsinstantie is, waren altijd al mogelijk in combinatie met NHG. Dat is niet langer vanzelfsprekend, nieuwe constructies worden voortaan ook getoetst op genoemde criteria. Voor bestaande constructies geldt een overgangsperiode.”
Lees hier het orginele artikel
Klik hier voor de lijst met goedgekeurde oplossingen op de site van NHG