Met de introductie van Duokoop is een nieuwe categorie erfpacht gecreëerd, zegt Olav Koenders, CEO DNGB, in een interview met InFinance. “Je hebt de bekende gemeentelijk erfpacht en de particulier erfpacht. Wij voegen daar nu de institutionele erfpacht aan toe.”
Met het nieuwe erfpachtproduct Duokoop van de National Grondbank (DNGB), koopt een huizenkoper alleen de woning; voor de grond sluit hij een fiscaal aftrekbare en eeuwigdurende erfpachtcanon af. Hierdoor ontstaat extra financieringsruimte én de garantie dat hij de grond op elk gewenst moment kan terugkopen tegen een bij aanvang overeengekomen grondquote. Hiervoor vindt bij aankoop van de woning een taxatie van de grondwaarde plaats. Die grondwaarde wordt vervolgens teruggerekend naar een percentage van het geheel; woning plus grond. Tegen dat vastgestelde percentage kan de woningeigenaar te allen tijde de grond terugkopen. Koenders: “Dat maakt de terugkoop, in tegenstelling tot sommige vormen van gemeentelijk erfpacht, eenduidig en transparant”, aldus Koenders. Bij verkoop van de woning kan de Duokoopconstructie overgaan op de nieuwe eigenaar, maar dat is niet verplicht.
Investeerders
Je koopt een huis en huurt de onderliggende grond. Het klinkt zo eenvoudig, maar omdat de markt deze constructie niet kent, was het een lange weg om daar institutionele beleggers voor te vinden. Met name de mogelijkheid voor de consument om de grond op ieder gewenst moment terug te kunnen kopen, lag lastig bij investeerders, zegt Koenders. “Investeerders kunnen daar lastig een berekening op loslaten. De investering staat niet vast voor een bepaalde periode.”
Het Duokoop-product wordt nu gefund door een aantal Europese pensioenfondsen. Met een fonds programma omvang van 1 miljard euro kan DNGB na jaren van ontwikkeling het product nu op grote schaal op de markt brengen. Duokoop is alleen verkrijgbaar in combinatie met een NHG gedekte hypothecaire lening.
Succesvolle pilot
Voorafgaand aan de marktintroductie heeft onder hypotheekadviseurs een pilot plaatsgevonden in 2013 waarvoor 20 miljoen euro aan funding beschikbaar was. Koenders: “Dit bedrag was er in no-time doorheen, met name gealloceerd aan onze doelgroep, de starters. Hypotheekverstrekkers zoals bijvoorbeeld Florius, Argenta, Hypotrust, ABN Amro, ING en SNS Bank hebben in die pilotfase op Duokoop erfpachtvoorwaarden hypotheken verstrekt. Een aantal andere grote marktpartijen is momenteel deze voorwaarden aan het bestuderen.
Maar loopt een adviseur tegen een kredietverstrekker aan die Duokoop niet wil financieren, dan raad ik hem aan contact met ons op te nemen. Wij gaan dan in gesprek met de riskmanagers van de betreffende geldverstrekker. Onbekend maakt onbemind, we kunnen geldverstrekkers er in de regel snel van overtuigen dat ons institutioneel erfpacht product consument en bank vriendelijk is. Institutionele partijen die erfpacht financieren bieden zekerheid, vergelijkbaar met hypothecaire zekerheid waar ook vaak institutionele partijen achter zitten. Die zekerheid zit bij ons in de eeuwigdurende erfpacht zonder mogelijkheid tot herziening.”
Via adviseurs
Het product is uitsluitend verkrijgbaar via hypotheekadviseurs. Middels een volmacht kunnen adviseurs via het internetplatform van DNGB online een offerte aanmaken. Koenders: “Je kunt dit platform vergelijken met HDN voor hypotheken, maar dan voor erfpachtcontracten. Alles stakeholders, zoals notaris en taxateur, zijn aangesloten op het platform. Via een speciale calculator kan snel in kaart worden gebracht wat voordeliger is voor de klant: kopen met een volledige financiering of op basis van Duokoop. Voor die berekening kun je het inkomen als uitgangspunt nemen of de prijs van de woning. Die keuze hangt af van de vraag van de klant: Hoeveel kan ik lenen of hoeveel kan ik kopen?”
DNGB heeft Duokoop ontwikkeld en treedt op als uitvoerder. Het beleggingsfonds dat de grond onder de woning aankoopt en verpacht aan de starter is Stichting DNGB Fonds I, namens CS Capital Partners Real Estate Fund. Dit fonds wordt beheerd door de onder Engels financieel toezicht staande vermogensbeheerder Cabot Square Capital LLP. Het fonds is opgezet voor gereguleerde Europese pensioenfondsen en overige gekwalificeerde beleggers.